不少人兴冲冲看完房、谈好价，却在贷款环节被银行“打回原形”——明明收入不低，为啥贷款批不下来？其实银行放贷看的不是“表面条件”，而是5个硬核指标，搞懂这些才能少做无用功。
第一个关键是**征信报告**，这是银行的“第一印象分”。不是没逾期就叫“征信好”，还要看“负债比”（每月还债金额别超收入的50%）、查询记录（半年内别超过6次贷款审批查询）。之前有朋友因为帮家人做了小额贷款担保，自己买房时被判定“隐性负债高”，耽误了3个月才解决，建议提前1-3个月查征信（每年有2次免费查询机会）。
第二个硬指标是**收入能力**，银行要确认“你真的能还得起钱”。核心标准是“月收入≥2倍月供”，比如月供5000，月收入至少1万。自由职业者别慌，提供近6个月银行流水、纳税证明也能用；如果收入不够，已婚家庭可以夫妻共同申贷，合并计算收入。
第三个容易踩坑的是**首付资金**。不仅要凑够比例（首套房一般20%-30%，二套房30%-60%，看城市政策），更要证明资金“干净”——不能是消费贷、信用卡套现来的钱，银行会查首付来源（比如近6个月的资金流水），之前有人用父母的“经营贷”补首付，直接被拒贷，这点一定要注意。
第四个是**购房资格**，没资格再有钱也白搭。多数城市要求“社保/个税连续缴满一定年限”（比如北京5年、上海3年），部分城市对户籍有要求；还有“认房认贷”政策，名下有房或有过贷款记录，可能按二套房算，首付和利率都会更高，买房前先在当地住建委官网查清楚自己的资格。最后一个是**抵押物（房子本身）** 。银行会查房子的产权（必须清晰，不能是小产权房、查封房）、房龄（多数银行不接受房龄超20年的老房子，二手房要提前查房龄），如果房子在偏远地段、户型奇葩，也可能影响贷款额度。其实贷款审批没那么复杂，提前1-2个月准备好征信报告、收入证明、资金流水，先和银行客户经理沟通确认，基本能避免90%的问题。毕竟买房是人生大事，多花点时间搞懂规则，才能让“安家”这件事更顺利。
